¿Qué servicios debe pagar la comunidad de vecinos?

La ley obliga a que los propietarios paguen los servicios para mantener y conservar el edificio habitable, seguro y accesible, además de hacer frente a una larga lista de gastos comunes

Siempre que una persona compra un piso, un local o un garaje, también adquiere parte del edificio en el que se encuentra. Como dueño o copropietario, tiene derecho a disfrutar de las zonas comunes -como la escalera, el ascensor, la piscina o la azotea-, al mismo tiempo que se compromete a hacer frente a los gastos de mantenimiento y reparación que estas áreas conlleven. La denominada comunidad de vecinos, por tanto, es el conjunto de los propietarios de un mismo edificio que, como tales, comparten la responsabilidad y los beneficios de ese inmueble, aunque no utilicen todas sus dependencias y aunque no residan en él. Esta explicación tan evidente es necesario que se recuerde porque muchas veces se generan dudas que acarrean discusiones, dificultan la convivencia o tienen como resultado alguna amarga sorpresa económica.
Para saber cuáles son los servicios comunes, cuáles son obligatorios o quién paga qué, lo primero que hay que tener en cuenta es que todas las comunidades de vecinos están sometidas a la Ley de Propiedad Horizontal, un extenso y detallado texto que regula el artículo 396 del Código Civil. Como norma general, la comunidad de vecinos debe ocuparse del "sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios" para "que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad". Esto es, costear los arreglos y el mantenimiento del edificio, desde las obras puntuales que se realicen en las zonas comunes, hasta los gastos de limpieza y portería o la factura de la luz.

Servicios comunes
El asunto es que no todos los edificios son iguales entre sí, tanto por su antigüedad y su arquitectura, como por sus ocupantes y su ubicación. En consecuencia, los servicios comunes también varían. Por supuesto, los más habituales son el suministro de electricidad y el servicio de limpieza, ambos destinados a la zona del portal y las escaleras. Pero a estos se suman otros, como el mantenimiento técnico del ascensor y la contratación de un administrador de fincas. De hecho, para el administrador Miguel Carlos Gorriz, especialista en un foro de consultas profesionales, contratar a un técnico de ascensores es un servicio fundamental, aunque también uno de los más caros, ya que puede llegar a costar unos 600 euros por trimestre.

Hay comunidades muy pequeñas, "cuyo mayor gasto es el del jardinero, y otras de gran envergadura, donde los servicios y los costes se disparan". Es el caso, por ejemplo, de los edificios antiguos con servicio de portería y sistema de calefacción central; de las nuevas urbanizaciones que poseen zonas ajardinadas, servicio de vigilancia y más de un ascensor; o de los edificios "de veraneo", donde predominan las segundas residencias, que suelen contar con pistas deportivas y piscinas. El mantenimiento de estas últimas, de hecho, supone un coste elevado que puede rondar los 800 euros mensuales o más, dependiendo de su tamaño, de la empresa que se contrate y la provincia.

La gran diferencia de los pueblos de veraneo es que es en esa época del año en la que se concentran determinados servicios, "como la puesta a punto de las piscinas o el aire acondicionado, mientras que muchos otros se dejan para los meses de invierno, cuando la mayoría de propietarios no está y no tiene que soportar las molestias que implica una obra, por ejemplo", como señala José Gutiérrez, el director del gabinete de estudios del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. Salvo este detalle de organización y funcionamiento, todas las comunidades de propietarios españolas tienen la misma obligación, que es mantener los bienes comunes, aunque los costes puedan aumentar o disminuir en función de la cantidad y el tipo de servicios que deba contratar para ello.

En líneas generales, ya sea a través de una empresa o de una persona, la comunidad de vecinos paga los servicios de limpieza, portería, administración y seguridad. Además, debe abonar los suministros de luz, agua y calefacción (cuando ésta es central), y si la parcela donde está el edificio tiene referencia catastral, también tendrá que costear los gastos municipales, como la recogida de basuras, y abonar el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). A su vez, los copropietarios de un edificio deben hacer frente de manera conjunta a todas las obras que se acometan en las zonas comunes y pagar los servicios de mantenimiento de los ascensores, piscinas y demás espacios de uso colectivo.

Los imprevistos en el edificio también corren por cuenta de la comunidad, de ahí que diversas compañías de seguros ofrezcan paquetes especialmente diseñados para estos casos y que muchas comunidades se decidan a contratarlos. Las incidencias que más preocupan (y sobre las que más previsiones se toman) son los daños materiales producidos por incendios, explosiones, caída de rayos, fugas de agua e inundaciones, así como las reparaciones estructurales y estéticas que deban realizarse tras un siniestro. No obstante, las aseguradoras también ofrecen asistencia legal, indemnizaciones por responsabilidad civil o servicios de salvamento y alojamiento temporal en hoteles cuando el edificio queda inhabitable.

¿Todos los vecinos pagan lo mismo?
Los gastos comunes de un edificio se solventan con un fondo de dinero compartido. En algunos inmuebles, los ingresos para ese fondo pueden proceder, por ejemplo, del alquiler de locales o la colocación de vallas publicitarias o antenas en la azotea. No obstante, los ingresos más habituales proceden de las cuotas de los comuneros, que generalmente se pagan con carácter mensual. Lo interesante es que no todos los vecinos tienen por qué abonar el mismo montante. De hecho, la cuantía depende de la cuota de participación de cada piso o local, en porcentaje sobre su incidencia en la comunidad, y el baremo está fijado de antemano en las escrituras. Para ello, la ley contempla diversos parámetros, como la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su ubicación (si es exterior o interior) y el uso que, a priori, se considera que se hará de los servicios o elementos comunes. No es igual un apartamento que un piso amplio, ni es lo mismo un local que una vivienda situada en el décimo piso.

Más allá de los porcentajes, todos los copropietarios están obligados a contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Asimismo, deben colaborar a la dotación del fondo de reserva para atender las obras de conservación y reparación de la finca; un fondo que le pertenece a la comunidad de vecinos y que debe superar al 5% de su último presupuesto ordinario. En cualquier caso, toda comunidad de propietarios debe contar con una junta directiva y reunirse, al menos, una vez al año para determinar esos presupuestos y gastos colectivos.

Cada edificio, un mundo

Si bien la Ley de Propiedad Horizontal rige del mismo modo para todas las comunidades de vecinos, no todas ellas son iguales entre sí. De hecho, cada edificio es un mundo a escala, con necesidades y prioridades concretas que no tienen por qué coincidir exactamente con las de los demás. Esta diversidad explica tres cosas: que se redacten estatutos particulares, que exista la profesión de administrador de fincas y que, ante determinadas situaciones, sean más las dudas que las certezas.

Los estatutos no son obligatorios, aunque sí convenientes. Se trata de un documento escrito que ajusta la normativa legal a las características específicas de la comunidad y que rige su funcionamiento interno. Para decirlo de un modo sencillo, en él se recogen las "reglas del juego", el papel que desempeña cada copropietario y cómo se ha de proceder para beneficiar los intereses comunes. Lógicamente, hay comunidades de vecinos que jamás han redactado estatutos y no por ello funcionan peor. Sin embargo -y sobre todo en los edificios nuevos con numerosos propietarios-, la existencia de estos documentos suele ayudar a zanjar discusiones o aclarar diferencias.

Un papel similar es el que desempeña el administrador de fincas; un profesional que, además de velar por el mantenimiento del inmueble, muchas veces actúa como "fuelle o mediador" entre los vecinos, asesorándoles sobre las leyes vigentes y solucionando, incluso, disputas. En este punto coinciden José Gutiérrez y Miguel Gorriz, quienes opinan que buena parte de su trabajo pasa por el arbitraje de conflictos, tanto de aquellos derivados de la convivencia como de los que se producen al no tener muy claro qué espacio es de uso privado y cuál es de uso común. El artículo 396 del Código Civil es muy minucioso acerca de este punto y, aun así, se contempla un margen de duda, especialmente cuando hay un desembolso de dinero por medio.

Según el texto, los elementos comunes son todos los necesarios para el adecuado uso y disfrute de la propiedad: desde el suelo y las cimentaciones, hasta la azotea y los elementos estructurales (como los pilares, las vigas y los muros de carga). También son comunes las fachadas y los revestimientos exteriores de las terrazas, los balcones y las ventanas; el portal, las escaleras, los corredores, patios, pasos, muros, fosos.. La lista sigue e incluye a los ascensores, los depósitos y contadores, además de "otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueran de uso privativo". Esta frase es de vital importancia pues, aunque hay servicios que son privados -por ejemplo, el teléfono fijo-, todos los cables que estén por fuera de la vivienda o comercio son propiedad de la comunidad. De este modo, cualquier avería que se produzca (o cualquier renovación que se quiera hacer) tendrá que ser solventada por los fondos de la comunidad de propietarios. En esto cabe también, según el Código Civil, las conducciones y canalizaciones para el desagüe y el suministro de agua, gas y electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, "todas ellas hasta la entrada al espacio privativo". A partir de allí, pasan a ser de uso y responsabilidad exclusivos del dueño de piso.

Márgenes de duda

El artículo 396, en principio, es muy claro y hasta se podría pensar que excesivamente detallista. Sin embargo, hay "dudas recurrentes" y un claro ejemplo de ellas es el tema del ascensor, protagonista de muchas discusiones. ¿Su mantenimiento corresponde a todos los vecinos o sólo a quienes lo usan? ¿Tienen que pagar por ese servicio quienes vivan en los bajos? ¿Y los dueños de locales? Más aún: ¿qué pasa cuando un edificio no tiene ascensor en origen y se quiere instalar uno? ¿También deben asumir ese coste todos los copropietarios? La respuesta es que sí. De arranque, la instalación de un ascensor debe decidirse en conjunto, por votación, y para que se lleve a cabo deben estar de acuerdo 3/5 partes de los propietarios. Si hay "quórum" para ello, los costes se asumirán entre todos, incluyendo a quienes vivan en los bajos o a los dueños de las locales, aunque ni siquiera tengan acceso al portal.

Más de uno considerará que esta medida es injusta o se preguntará por qué. Y la razón es simple. La ley considera que la instalación de un ascensor supone una mejora y una valorización de la finca, algo de lo que sí se benefician todos. Otra cosa es que la junta de vecinos establezca, por ejemplo, que quienes no usen los elevadores queden eximidos de pagar por su mantenimiento. Algo similar ocurre con el portal y las escaleras: los gastos ocasionados por obras corresponden a todos los vecinos, aunque puede liberarse del pago por su limpieza y mantenimiento a los copropietarios que no tengan acceso al mismo. Los ascensores, además de un elemento de confort y revalorización, pueden ser considerados como un medio para suprimir barreras arquitectónicas. Y en este punto sí que influyen las características personales de los vecinos.

Cuando en un portal hay propietarios con discapacidad o mayores de setenta años, la comunidad está obligada, por ley, "a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes". Quizá el monto no sea suficiente para instalar un ascensor, pero sí para construir una rampa de acceso. Por supuesto -y como con cualquier obra que se vaya a acometer en el espacio común del edificio-, esto deberá decidirse por votación en la junta de vecinos. No obstante, si no existiera acuerdo, el propietario interesado puede acogerse a la Ley (que ampara la eliminación de barreras arquitectónicas) y encargar su realización. En este supuesto, los gastos correrán por su cuenta.

Los balcones y terrazas (en especial, las situadas en la última planta) también despiertan dudas. Su reparación corresponde a la comunidad de propietarios, pues son elementos comunes, aun cuando sea de uso exclusivo de un vecino. Así, si los desperfectos no están ocasionados por culpa o negligencia de quien utilice estas zonas, todos deberán hacer frente a sus gastos. De hecho, las terrazas de los pisos intermedios son parte de la estructura del inmueble. El exterior, la fachada y el techo deben conservarse de manera conjunta.