Oscuros, húmedos y escondidos. La mayoría de los sótanos reúnen estos tres requisitos y, seguramente por ello, se han convertido en un escenario habitual de películas y novelas de misterio. Ahora bien, novelas aparte, lo cierto es que hay muchas personas que residen bajo tierra, aunque no están contabilizadas, no forman parte de un padrón oficial ni comparten su situación con el resto. Su existencia suele cobrar protagonismo en las noticias de sucesos, cuando un derrumbe o un incendio ponen al descubierto unas condiciones de vida infrahumanas.
¿Quiénes viven en los sótanos de España? En principio, personas de pocos recursos; gente mayor con pensiones muy bajas, indigentes o inmigrantes. Es decir, personas que forman parte de los grupos más vulnerables o que se encuentran en situación de exclusión social. Dicho esto, hay un matiz a concretar. Aunque esto es lo habitual, también hay quienes eligen montar una vivienda decorosa (o parte de ella) bajo el suelo. Algunos propietarios restauran los sótanos de sus casas para convertirlos, por ejemplo, en una sala de ocio, un gimnasio, una habitación de huéspedes o un lugar estratégico para reunirse con los amigos sin afectar demasiado las rutinas del hogar. Todo ello significa que, desde el punto de vista socioeconómico, los sótanos son utilizados como lugar habitable por los dos extremos de la población.
Las tendencias, no obstante, se amoldan a las circunstancias y cambian. La carestía de la vivienda y el endurecimiento de las condiciones de los préstamos, sumados a la crisis actual, han provocado que más de uno reconsidere cómo y dónde establecer su hogar. Ante la imposibilidad de comprar un piso normal, empiezan a surgir alternativas personales y municipales. En el último lustro, por ejemplo, varios ayuntamientos han modificado las normativas de urbanismo para que determinados tipos de locales pudieran ser reacondicionados y funcionar como viviendas. Este cambio, que hace unos años se antojaba novedoso, un poco raro y, para muchos, disparatado, es hoy una posibilidad asentada que cobra fuerza en los escaparates inmobiliarios y en los cálculos de los compradores, especialmente de los más jóvenes.
Las casas habilitadas en bajos comerciales son ya una realidad normalizada y vivir al ras del suelo ha dejado de ser una rareza, pero... ¿ocurre lo mismo debajo? ¿Se puede vivir en un sótano? ¿Hay oferta de viviendas en el subsuelo? ¿Qué ventajas e inconvenientes conlleva?
Las condiciones de habitabilidad
Por salud y seguridad, y también por ley, lo primero que hay que tener en cuenta al comprar una vivienda es que reúna las condiciones mínimas de habitabilidad, como asegura Óscar Martínez Solozabal, presidente de la Asociación de Expertos Inmobiliarios. Las normativas de habitabilidad, al igual que las cédulas que la acreditan, son de competencia municipal, de modo que en España no hay un único criterio para establecer qué inmuebles son susceptibles de ser utilizados como viviendas y cuáles no.
Los decretos y las normas vigentes son variadas y extensas. Asimismo, presentan un lenguaje técnico que, si bien resulta necesario para evitar malentendidos, puede confundir al ciudadano común que es, en definitiva, la persona que habita, compra, vende o alquila un inmueble para vivir en él. Más allá de los tecnicismos y las particularidades de cada municipio, hay algo bien claro: todas las normativas se basan en el sentido común y comparten criterios de seguridad, higiene y salubridad. Lo importante es que las personas vivan en un lugar adecuado y, en esta línea, hay factores decisivos. Cuestiones como la iluminación natural, la ventilación del inmueble, el tamaño de la superficie, la altura del techo, las instalaciones de los desagües y los suministros de energía, así como la solidez de la estructura, el aislamiento de humedades y la prevención de inundaciones pueden determinar que un ayuntamiento otorgue o deniegue una cédula de habitabilidad; un documento que certifica que esas condiciones se cumplen y que es imprescindible para realizar una compraventa, solicitar un préstamo vivienda y contratar los servicios de agua, luz y gas.
Las normativas de habitabilidad (y la expedición de estas cédulas) han variado con el paso de los años. Conforme avanzan las técnicas de construcción, la investigación en I+D y aparecen nuevos materiales, las exigencias han ido aumentando. Eso explica que algunos lugares que hoy día no pasarían una inspección, sí tengan cédulas de habitabilidad vigentes porque fueron expedidas hace años. Muchos sótanos de España se ajustan a este supuesto. Incluso, puede haber casos de viviendas legales en sótanos cuya cédula de habitabilidad sea antigua, cuando sí estaba permitido, pero en la actualidad es casi imposible que un ayuntamiento dé el visto bueno. Ante este panorama, quien desee vivir bajo tierra tiene dos vías: o lo hace de un modo clandestino o lleva a cabo una reforma de acuerdo a la ley.
Obras difíciles y costosas
Conseguir que un sótano se convierta en un hogar implica mucho más que montar un conjunto de muebles. Desde el punto de vista estructural, hay una serie de inconvenientes que no siempre tienen solución. Entre ellos, la entrada de luz natural, la ventilación y el aislamiento de humedades. Por norma general se prohíbe vivir bajo rasante de calle porque es difícil lograr unas condiciones higiénicas iguales a las de una vivienda normal, según explica Pedro Montalvo, miembro del Colegio de Arquitectos de Madrid. Cualquier fuga de agua o saneamiento afecta al lugar; el contacto directo de las paredes con el terreno es complicado para aislar la vivienda de humedades y, desde el punto de vista de la seguridad, una fuga de gas, por ejemplo, o un incendio, perjudicarían la estructura del edificio.
Las obras necesarias para solucionar y prevenir estos inconvenientes son difíciles. Y también caras. Quizá el ejemplo más claro es la humedad, un problema que puede afectar a cualquier vivienda pero que se concentra sobre todo en los subsuelos. A modo de esquema, las humedades se producen por tres causas: filtraciones de agua, condensación y capilaridad. Y los sótanos tienen todas las condiciones para sufrir cualquiera de las tres, incluso a la vez.
- Las filtraciones degradan la estructura, oxidan los elementos de hierro, hacen saltar el revoque y generan un ambiente malsano para los inquilinos. Una situación que se puede solucionar mediante el sellado de las vías de agua, el seguro de las juntas, impermeabilización las paredes y el suelo y, en ocasiones, restauración del hormigón.
- La condensación se produce por una ventilación inadecuada o un aislamiento térmico defectuoso (dos rasgos frecuentes en la mayoría de los sótanos). Genera moho y aire insalubre, lo que puede provocar alergias y asma, problemas respiratorios y malos olores. Para resolverlo hay que instalar unas ventanas de doble cristal o un sistema de ventilación artificial.
- La capilaridad se ve en paredes que no están aisladas y que, por tanto, absorben el agua del suelo y sus sales. Éstas se cristalizan, dañando el revoque y la pintura. Si este problema no se trata de la manera adecuada, la humedad continúará trepando por las paredes del edificio.
En España hay muchas empresas que se dedican de manera exclusiva a la eliminación de humedades, lo que demuestra su complejidad, y éste es sólo un aspecto de los varios que hay que considerar a la hora de mudarse bajo tierra. Por un lado, la ventilación y la iluminación es peor, y la combinación de ambas afecta a la salud de los moradores. Por otro, y desde el punto de vista psicológico, la sensación de mirar hacia arriba es denigrante y claustrofóbica. En este sentido, los expertos coinciden en que es preferible vivir en una pensión, compartir piso o alquilar un sitio pequeño en el extrarradio de la ciudad a fijar la residencia en un sótano.
El dinero y el precio
Aunque dinero y precio son dos palabras que habitualmente funcionan bien como sinónimos, cuando se trata de viviendas bajo tierra adquieren significados distintos. ¿Por qué? Porque el precio de vivir en un sótano es inversamente proporcional al dinero que se esté dispuesto a gastar. A primera vista, comprar un inmueble en el subsuelo es más barato que adquirir un piso y los números son claros. El coste de un sótano ronda entre 400 y 600 euros por metro cuadrado si tiene acceso difícil, y 1.800 euros (un valor casi de oficina) si reúne mejores condiciones. Sin embargo, hay semisótanos en Madrid con una entrada preciosa y buena iluminación natural que son más caros que un piso. Al respecto, el arquitecto Pedro Montalvo añade que son precisamente estos los que podrían restaurarse como viviendas, porque los que están enterrados del todo "ni se consideran".
Otros inconvenientes
En el supuesto de que hubiera un sótano económico, con una estructura que ofreciera posibilidades y que las reformas no se salieran del presupuesto, hay que considerar otros aspectos:
- Sin cédula de habitabilidad no se puede acceder a los suministros mínimos.
- Si el inmueble no está declarado como vivienda, no se puede obtener un préstamo inmobiliario de ese tipo y, por supuesto, tampoco beneficiarse de la desgravación fiscal.
- Si un propietario tiene un sótano rehabilitado y quiere venderlo, deberá hacerlo como sótano, no como vivienda, por mucha inversión que haya hecho en el mismo.
- La relación con los vecinos puede implicar un verdadero quebradero de cabeza, pues es lógico que se inquieten ante la posibilidad de un siniestro en la base del edificio.
En su larga trayectoria profesional, Martínez Solozábal nunca ha visto un sótano completo funcionando como vivienda. Sí ha conocido, en cambio, pisos montados en un local o planta baja, y casas que utilizan el subsuelo como una habitación más, aunque la zona, en los papeles, sigue figurando como sótano. Distinto es el caso de locales comerciales, de exposición, cafeterías o restaurantes que funcionan bajo tierra. Estos sí son comunes y legales porque están pensados para momentos puntuales y porque, al albergar una actividad comercial, la inversión de las reformas es rentable. En algunas ciudades hay restaurantes subterráneos que funcionan en las bóvedas de las antiguas bodegas. Sin embargo, una cosa es estar allí dos horas y otra distinta es residir. La misma sensación de fresco y humedad que puede agradecerse durante una comida en verano, o el exotismo de cenar bajo unos arcos antiguos de piedra pueden transformarse en claustrofobia y graves problemas de salud si la estancia se prolonga en el tiempo.
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