En época de crisis, ¿interés fijo o variable?

La contratación de hipotecas con interés fijo ha aumentado casi un 2,5% en los dos últimos años

La actual crisis financiera, que se originó en Estados Unidos, se ha extendido a los demás países del mundo, donde los gobiernos, los bancos y los propios ciudadanos intentan encontrarle soluciones efectivas. Tras un octubre especialmente nefasto, no hay presidente, empresario, trabajador o desempleado que no se sienta preocupado por las cifras, y España no es la excepción. Según el último barómetro de opinión del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), casi seis de cada diez españoles considera que la situación económica es mala o muy mala, mientras que la economía y el paro son señalados como los principales problemas que azotan al país.

El contexto es adverso, sin duda, pero la vida continúa para todos; tanto para quienes revisaron su hipoteca este verano -que serán los más castigados por la escalada del Euribor hasta entonces-, como para aquellos que tienen pensado adquirir una vivienda en estos tiempos. En efecto, muchas parejas, familias y personas solas tienen planes de compra, aunque es lógico que, en un marco de crisis financiera, pérdida de puestos de trabajo y volatilidad bursátil, más de uno se pregunte qué hacer. Es un hecho que, incluso ahora, la contratación de hipotecas regidas por el Euribor continúa liderando en el mercado, ya que nueve de cada diez compromisos que se firman son de interés variable. No obstante, y como señalan desde la AHE, las hipotecas a interés fijo han aumentado en casi un 2,5% desde 2006. Si ese año el modelo fijo representaba apenas el 0,6% del total, en junio de 2008 supuso el 2,3%, alcanzando su máximo el año pasado, con un 3,12%. El resto de las hipotecas (6,2% en junio) corresponden al sistema mixto, que combina el interés fijo para los primeros años de amortización y el variable para los siguientes.

En cualquier caso, si aún no se ha dado ese paso, la pregunta clave es cómo actuar. ¿Qué modelo hipotecario es más conveniente? ¿Es preferible pagar más cada mes, pero quedarse tranquilo? ¿Vale la pena pagar menos y arriesgar? ¿O acaso es mejor esperar? Como señala Gregorio Izquierdo, director del Servicio de Estudios del Instituto de Estudios Económicos (IEE), en esta coyuntura "es muy difícil acertar". La compra de una vivienda supone contraer una deuda a largo plazo y está claro que, en 27 años (que es lo que se tarda de media en saldarla), pueden cambiar muchas cosas; para bien o para mal, como ha demostrado la quiebra de la economía mundial. ¿Quién podría prever en 2001 que Estados Unidos sufriría su peor crisis desde 1929? ¿Quién puede vaticinar ahora cómo serán las cosas en 2015 o 2020? Aunque los expertos sean capaces de trazar tendencias, es evidente que no poseen una bola de cristal, que las fluctuaciones financieras son similares al clima y que las crisis, como los huracanes, no pueden preverse con años de antelación.

El Euribor, la principal opción
Con tantas variables en juego y tantas opciones bancarias disponibles, la decisión es difícil. En opinión de Gregorio Izquierdo, "no hay mejor indicador de interés que la preferencia revelada". Esto es, el modelo por el que se decanta la mayor parte de la gente. No es casual que el 91% de las hipotecas firmadas sean de interés variable, pues las cuotas, en principio, son más llevaderas y el sistema es mucho más flexible, tanto para alargar los años de pago como para hacer una cancelación anticipada. Izquierdo señala que, en este momento, el interés variable y el fijo están muy próximos. Incluso es posible encontrar un interés fijo más barato que uno variable, algo impensable hace apenas un año. No obstante, el analista sostiene que sigue siendo preferible una hipoteca sujeta al Euribor.

Por otra parte, los expertos subrayan que las hipotecas a interés fijo y variable no son del todo comparables. El interés fijo supone un esfuerzo económico muy fuerte, menos años de financiación y cuotas más elevadas. Funcionan bien en un marco muy estable de compromiso y representan un coste adicional para la cancelación previa. El mecanismo es más rígido y, desde su punto de vista, es más recomendable para quienes cuenten con un capital ahorrado o lo obtengan de la venta de una vivienda previa. Para quienes, en cambio, se enfrentan a su primera hipoteca y no cuenten con demasiados ahorros, o quienes prevén acelerar el pago en un momento dado, es preferible el interés variable.

Consejos prácticos
La razón por la que no se puede hablar de un único modelo hipotecario es muy simple: no hay dos clientes iguales. De ahí que el mejor sistema sea el que más se adecua a las necesidades concretas del consumidor, ya sea para elegir entre un crédito y un préstamo, o para optar entre el interés fijo, variable o mixto. En respuesta a las dudas más frecuentes, la Asociación Hipotecaria Española (AHE) ofrece algunos consejos prácticos y hasta un simulador de hipotecas de libre acceso en su página web. Entre los distintos aspectos que detalla esta organización, integrada por bancos, cajas de ahorro, establecimientos financieros y cooperativas de crédito, cabe destacar los siguientes:

• Los préstamos son más asequibles que los créditos. Su gestión y administración resulta mucho más barata, y sus condiciones, en lo relativo a la aplicación fiscal y la previsión de cancelación, son más claras para el cliente. Estas características hacen que el préstamo sea el sistema más extendido en el mundo para la compra de una vivienda.
• El ahorro significa tranquilidad. Para utilizar el menor volumen de crédito posible, la AHE señala que puede ser conveniente abrir una cuenta vivienda antes de firmar un compromiso hipotecario.
• La combinación entre el tipo de interés y el plazo de pago debe acoplarse a las posibilidades reales de la persona que solicita un préstamo. Alargar el plazo en exceso supone pagar intereses durante más años, pero estrecharlo demasiado puede conllevar una carga demasiado pesada.
• La diferencia entre los préstamos fijos y variables es que los primeros evitan las subidas de los tipos de interés, aunque no permiten beneficiarse de sus descensos. Los variables, en cambio, están sujetos tanto las subidas como a las bajadas de los tipos. Así, los préstamos a interés fijo suelen tener un plazo de amortización más corto y una cuota más elevada. En cuanto a la cancelación anticipada, su comisión es de negociación libre y habitualmente más cara que en los préstamos a interés variable, cuyo tope máximo es del 1%.
• Por último, al contratar una hipoteca de interés variable, es fundamental prestar atención al índice de referencia y al diferencial que se le aplica por ley, más que al tipo de interés inicial. ¿La razón? Mientras éste rige durante el primer año del préstamo, son los otros los que determinarán la cuantía de las cuotas restantes.

Precaución

La crisis condiciona el comportamiento de los consumidores, pero también el de los empresarios y las entidades bancarias. Prueba de ello es que, de un tiempo a esta parte, hay más problemas para obtener la concesión de préstamos y créditos. Según el Banco de España (BCE), la morosidad alcanzó en agosto el 2,44%, un tope que no se registraba desde hace más de una década. De ahí que, en este momento, casi ninguna entidad financiera conceda hipotecas por importes superiores al 80% del valor de tasación, ni al 35% o 40% del nivel de endeudamiento.

Juan Naranjo Guerrero, vicepresidente tercero de la Asociación de Intermediarios de Financiación (ASIFIN) ofrece una interesante lectura al respecto pues, como miembro de esta entidad, conoce de primera mano las inquietudes de los particulares y, también, las de quienes prestan el dinero. Las "preguntas estrella" de estos últimos meses, las que le hacen con más frecuencia son dos: hasta cuándo va a durar esto y por qué ha pasado. La única certeza que se tiene -como explica- es que día a día la tasa de desempleo está en aumento y cada vez hay más empresas que cierran. Naranjo subraya que la incertidumbre sobre lo que sucederá en los próximos meses se ve reflejada en el comportamiento del consumidor, que se pregunta si debe comprar o no, y además desconoce si le concederán un préstamo.

Las entidades están tomando medidas para evitar que empeore la coyuntura financiera, y esta falta de financiación tanto a empresas como a particulares, está agravando a su vez la situación. ¿Puede hablarse, entonces, de una pescadilla que se muerde la cola? Sí, como asegura Naranjo. La falta de financiación a empresas, tanto para nuevos créditos como renovación de los actuales, está llevando al cierre de empresas y al incremento del desempleo, según explica. "Estos nuevos desempleados tendrán dificultad para afrontar sus compromisos de pago, y los que aún tienen empleo ven cómo los sectores para los que trabajan se califican como profesiones de alto riesgo para la concesión de préstamos. Esto último es muy importante ya que, en esta coyuntura, no basta con tener un contrato de trabajo: el sector de actividad del solicitante es un factor decisivo".

¿Qué hacer?
La lectura de los analistas financieros ayuda a comprender mejor la situación general, los motivos que la han ocasionado y los desenlaces posibles. Entender lo que sucede es necesario, pues cuanta más información se tenga, menos posibilidades habrá de tomar una decisión equivocada. Sin embargo, para el cliente común, para cualquiera que tenga planes de compra y no quiera postergar ese momento, las preguntas siguen siendo las mismas: qué debo hacer, qué tipo de interés es más conveniente y qué precauciones se han de tomar.

De momento lo que debemos saber es que las precauciones ya las están tomando los bancos. Las entidades no sólo estudian el perfil del solicitante, también se aseguran de que el valor del inmueble con el se quiere hacer la operación -tanto para la compra de una vivienda como para la refinanciación de los créditos mediante una operación hipotecaria- coincida con el valor actual del mercado. Además, la crisis de las "subprime" en Estados Unidos ha supuesto una lección muy dura, y todas las entidades han tomado nota. ¿De qué forma? Cerciorándose de que la capacidad del cliente para devolver ese crédito sea la correcta (35-40% de endeudamiento de sus ingresos sobre el total) y analizando su estabilidad laboral actual y futura en función del sector profesional al que pertenezca.

Aunque aún quedan súper ofertas de tipos de interés para las hipotecas, cada día son menos, y los precios de partida para las nuevas hipotecas son superiores a los de los meses anteriores, según observa el analista de ASIFIN. En cuanto al tipo de interés, señala que los precios que ofrece la banca en la actualidad para el interés fijo pueden ser más elevados que el de los variables, y que la dificultad para saber cuánto tiempo va a durar esta situación no ayudará a la decisión. No hay que olvidar que el BCE ha aprobado un recorte en el tipo de interés "y esto ha incidido en que el Euribor vaya descendiendo ligeramente", como apostilla Naranjo.

Los caminos intermedios
La contratación de una hipoteca a interés variable se puede acompañar con instrumentos que ayuden a aligerar la cuota inicial durante algún tiempo. Por ejemplo, capitalizar una parte del importe financiado al final del periodo del préstamo, consiguiendo que el capital sobre el que se calculan los intereses sea inferior. O, también, contratar una hipoteca mixta, con un interés fijo durante los primeros años y uno variable durante el resto del préstamo. Los préstamos hipotecarios "híbridos", que en junio de este año representaban el 6,2% del total de los compromisos firmados, conjugan las características de los dos modelos tradicionales.

En lo relativo a plazos de amortización y comisiones, sus condiciones suelen ser parecidas a las de los préstamos variables; sobre todo desde el momento en que el interés deja de estar "congelado" y pasa a regirse por el Euribor.