Pueblo pequeño en venta, ¿qué se compra en realidad?

La idea es tentadora, aunque antes conviene sopesar las condiciones, la legislación y los inconvenientes

Comprar un pueblo entero por menos de lo que vale un piso. Con esta atractiva consigna, los promotores inmobiliarios intentan abrir un canal novedoso en el sector. El abanico de opciones es muy amplio, pero las poblaciones no se pueden adquirir por ley, sino un conjunto de edificaciones privadas reunidas en un mismo lugar. Son pequeños núcleos rurales, abandonados o con pocos habitantes, cuyos inmuebles están en ruinas o en avanzado estado de deterioro. Por su antigüedad y ubicación, estos enclaves cuentan con algún edificio con valor histórico o arquitectónico -como castillos, iglesias o ermitas-, aunque también los hay más sencillos. Como dato orientativo, hay más de 500 aldeas en estas condiciones.

Sólo edificaciones privadas

El pueblo de Lacasta, en la provincia de Zaragoza, es el precedente más conocido de este tipo de transacciones. Se puso en venta hace dos años y tuvo un gran impacto mediático. Cuando la oferta salió a la luz, las cámaras de televisión de distintas cadenas enfocaron hacia las escasas casas, los corrales, el pajar, los restos del castillo y las 30 hectáreas de terreno rústico que se vendían por 189.000 euros. Y, como éste, ha habido otros, incluso más económicos. Para muestra, Oteruelo de Ocón, en La Rioja, donde se ofrecían once edificaciones del casco urbano y 5.000 metros cuadrados de terreno a cambio de 176.000 euros.

La oferta parece tan buena que lleva a preguntarse si es real o, al menos, dónde está el truco. Surgen dudas acerca de las ventajas e inconvenientes del negocio o a quiénes se dirigen estas propuestas. Pero el asunto fundamental es esclarecer si se puede comprar un pueblo, ya que como tales no se venden y, por ley, no se pueden adquirir. Cualquier núcleo de población, aunque esté deshabitado, se compone de bienes privados y públicos. La Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) indica que todo bien público no es enajenable. Es posible comprar varios inmuebles en una aldea, incluso comprarlos todos, pero siempre habrá zonas de carácter público con jurisdicción municipal, autonómica o estatal. Y ésas no están en venta.

Esta aclaración es de gran importancia. Cuando una empresa, un consorcio o un particular pone a la venta un pueblo, en realidad, ofrece un conjunto de edificaciones privadas reunidas en un mismo lugar. En ocasiones, son todos los solares y los inmuebles que hay en pie. Otras veces, son la mayoría. De ahí que, de forma coloquial, se hable de comprar un pueblo entero. Pero la FEMP insiste en que, desde el punto de vista jurídico, es imposible que una persona se convierta en propietaria de una población, por muy derruida, apartada o deshabitada que esté. Incluso cuando una pequeña aldea ha dejado de tener ayuntamiento y pasa a pertenecer a otro municipio o pedanía, quien adquiera los inmuebles del lugar deberá ceñirse a las normativas vigentes del consistorio que corresponda.

Perfiles de comprador
Por curioso que parezca, hay compraventas de este estilo porque hay personas interesadas, aunque no todas dan el paso final. El interés que despiertan estas propuestas inmobiliarias es altísimo. Tanto que, en alguna ocasión, los vendedores se han visto desbordados por las llamadas y los correos de los posibles compradores. No obstante, el interés inicial o el sueño del pueblo propio es muy diferente a los hechos. Aunque tengan el capital necesario o puedan reunir el dinero, adquirir una aldea abandonada supone lanzarse a una aventura costosa ya que, una vez comprados los inmuebles, como mínimo hará falta rehabilitarlos. Y esta segunda fase no es gratuita.

Entre los perfiles habituales de comprador destacan los inversores inmobiliarios y los particulares con un proyecto concreto de negocio. Los primeros centran su interés en la compraventa: adquieren por separado un buen número de propiedades y, después, las venden como un paquete urbanístico. Los particulares, por el contrario, se sienten atraídos por el conjunto y sus posibilidades. Orientan sus expectativas al sector turístico o a los proyectos sociales y ecológicos, como las comunidades naturistas, los huertos orgánicos, los balnearios y casas rurales o los centros de meditación. El agroturismo está de moda y las propuestas rurales "antiestrés" funcionan.

Un ejemplo muy conocido y próximo -aunque fuera de las fronteras-, es el del prestigioso chef Alain Ducasse, quien adquirió un pequeño conjunto urbano en Bidarray (Francia) y reconstruyó todos los inmuebles para fundar allí mismo un hotel. Desde entonces, las antiguas casas funcionan como alojamiento y una de ellas, la más grande, como recepción y restaurante. Proyectos como éste son viables, pero requieren mucho dinero. Otras personas interesadas en comprar son quienes tienen un gran poder adquisitivo, encuentran un pueblo abandonado que les gusta y deciden reconstruir sus edificios para uso personal, no lucrativo.

Otros encaran la adquisición como una inversión a largo plazo, ya sea para intentar rehabilitar el pueblo, para legar ese bien a la familia o para venderlo más adelante si se revalorizan los terrenos. Por otra parte, muchas veces son los propios vecinos o ex vecinos de una aldea quienes empiezan a comprar algunas casas y acaban convertidos en los únicos dueños. Este caso es frecuente y no pasa tanto por el dinero como por la parte afectiva: los antiguos moradores de un pueblo intentan así evitar que desaparezca.

Ventajas y desventajas
Determinar los beneficios de comprar un pueblo es sencillo. Por el mismo dinero que cuesta un piso de tamaño medio en la ciudad, pueden adquirirse varios inmuebles de mayores dimensiones e, incluso, restaurar uno de ellos para transformarlo en un hogar. Más espacio, más terrenos, calidad de vida en un entorno natural y, además, la posibilidad de encontrarle una salida comercial.

No es tan fácil, sin embargo, resumir las contraprestaciones. Como primera cuestión, hay que tener en cuenta que no todos los enclaves valen. La mayoría tiene problemas de accesibilidad: están a trasmano, quedan lejos de otros núcleos urbanos o los caminos para llegar hasta el lugar son malos. A su vez, cuando una aldea lleva muchos años deshabitada, lo más probable es que se hayan cometido pequeños saqueos y hurtos de tejas, vigas de madera antiguas o piedras. Muchos pueblos abandonados se encuentran reducidos a escombros y, a menos que el comprador sólo quiera los terrenos, el estado de conservación de los inmuebles es un factor decisivo.

El tipo de edificaciones y el entorno desempeñan un papel fundamental. Siempre es más fácil vender pueblos que cuenten con algún atractivo arquitectónico o histórico, bien situados, que gocen de un clima favorable y, sobre todo, con posibilidades reales de contar con los servicios básicos. Sin embargo, no todos cumplen estos requisitos, ni siquiera el último, que es el más importante. Los pueblos abandonados rara vez disponen de suministros eléctricos o servicio de saneamiento, ya sea porque quedaron deshabitados o porque nunca los tuvieron. Tampoco hay conexión a la red telefónica y, por su ubicación, los móviles no siempre tienen buena cobertura.

En un principio, estas condiciones pueden interpretarse como un factor positivo, una manera de combatir el estrés o una vuelta a los orígenes y a la Naturaleza, aunque en pleno siglo XXI la idea de vivir sin luz, sin agua potable y sin teléfono resulta poco halagüeña. Si el objetivo es que haya cierto grado de confort y habitabilidad, habrá que conseguir que los edificios no sean el equivalente a unas tiendas de campaña de piedra. Los ayuntamientos, por ley, están obligados a brindar ciertos servicios, como el cableado eléctrico y el alcantarillado, por lo que habrá que dirigirse al consistorio responsable y concretar sus obligaciones. A partir de ahí, será responsabilidad del propietario continuar con la conectividad y las obras.

La excepción a esta regla se da cuando los ayuntamientos tienen especial interés en revitalizar una zona. Si bien los municipios, en general, prefieren esta opción a invertir en nuevos proyectos, también puede ocurrir que el enclave en cuestión tenga posibilidades de progreso y beneficio colectivo si se aúnan los recursos privados y públicos. Esta sinergia no es extraña. Su máximo exponente es la concesión municipal de ayudas y beneficios a particulares para fomentar la repoblación de los núcleos que se quedan sin gente. Rejuvenecer la edad media de los habitantes, dar un nuevo impulso al comercio o evitar que las escuelas se cierren son tres metas muy claras dentro de este tipo de iniciativas.

Consejos útiles en la elección
Antes de lanzarse a la aventura de comprar un pueblo, es conveniente investigar e informarse.

• En primer lugar, averiguar cuáles son las aldeas abandonadas y dónde se encuentran. La ubicación, las condiciones climatológicas y orográficas, así como la facilidad de acceso serán fundamentales en el futuro.
• Una vez seleccionados los posibles candidatos, lo siguiente será conocer cuáles son los bienes privados que lo componen, y se pueden comprar, y a quiénes pertenecen. Esta información puede solicitarse en la Oficina de Catastro, que depende del Ministerio de Economía y Hacienda.
• Antes de contactar con los propietarios para saber si están interesados en vender sus inmuebles y terrenos, es muy importante dirigirse al ayuntamiento correspondiente para saber cuáles son las posibilidades reales de abastecer al pueblo de los servicios básicos, qué trámites hay que hacer, cuánto tiempo tardaría la gestión y evaluar qué coste tendría.